心理追凶
全球最火热的房地产市场，泡沫正在集体破灭_房价_Redfin_我的网站
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二 | 根据在线房产经纪公司Redfin的数据，美国平均房屋售价近18个月来首次低于要价。 美债长端收益率上升，对中国的影响并不是简单表现为“中国利率跟随美国上升”，而是通过外需、汇率和跨境资金流动、货币政策以及企业融资等渠道传导。 上周，30年期美债收益率一路飙升至2007年以来新高，美国财政部部长贝森特宣布扩大部分长期美债回购规模，美债收益率短暂回落后又回归高位。这种转变主要是因为各国央行以几十年来最快的速度加息，抵押贷款利率飙升，数百万在疫情期间以低廉的价格购买房屋的人面临更高的还款额。因此购房者正在撤退，美国、澳大利亚、加拿大和瑞典等火热房地产市场的房价都在下跌。
三 | 野村控股全球市场研究主管Rob Subbaraman表示：
“在经通胀调整后的实际工资下降之际，利率大幅上升，这可能是背负债务的年轻家庭一生中从未经历过的事。美国房屋售价自2021年来首次低于标价 Redfin表示，在截至8月28日的四个星期内，平均售价与挂牌价格的比率降至99.8%。 当地时间8月24日，贝森特再次强调，将于9月9日实施下一次债券回购操作。自2021年3月以来，该比率从未低于100%。与此同时，市场又传出美国财政部可能动用规模接近1万亿美元的财政部一般账户（TGA）资金，为不断扩大的美债回购计划提供资金。尽管这一消息显示财政部在回购操作上的资金空间可能比此前市场预期的更大，但华尔街机构并未因此明显看好长期美债，市场对于长端利率继续维持高位甚至进一步上行的担忧并未完全消退。此外，今年7月份待售房屋供应以创纪录的速度增长，美国新屋销售增速降至2016年初以来的最低水平。由于预期美联储将进一步加息，抵押贷款利率本周创下6月以来的最高水平，并逼近2022年的高点。 与此同时，市场还在等待美联储主席凯文·沃什本周在杰克逊霍尔全球央行年会上的首次重要讲话，以寻找未来货币政策路径的更多线索。
四 | ”
五 | 尽管美国房地产市场今年迄今已经降温，但有一些迹象表明，目前市场正开始趋于平稳。Redfin的报告显示，降价待售的房子比例与前四周相同，为7.5%。 对于中国而言，美债长端收益率高企的影响也正在从外部市场波动，逐渐传导至出口、汇率、货币政策以及企业融资等领域。不过Redfin首席经济学家Daryl Fairweather在一份声明中表示：
“虽然冷却似乎正在逐渐结束，但有迹象表明，市场还有更大的放松空间。而美元长期融资成本维持高位，也给人民币跨境融资工具提供了新的发展空间。今年劳动节后的经济放缓可能会比市场超紧张的前几年更严重一些。因人员外流 旧金山房价急剧下滑 由于利率飙升和科技公司工作者外流，旧金山房价上个月暴跌。根据Redfin的一份报告，在截至9月4日的四个星期内，该市的单户住宅中位价比去年同期下降了7%，为2012年以来的最大年度跌幅，至140万美元。在这一背景下，长端美债收益率中的期限溢价明显上升。
六 | 美债长端收益率难降 近期美债长端收益率持续高位运行，市场对此已有较为明确的判断：美国财政赤字和国债供给压力仍然存在，通胀和地缘政治增加长期利率的不确定性，同时AI企业大规模发债也进一步增加了对长期资金的需求。”
七 | 房产经纪公司Compass表示，自2021年8月以来，其在旧金山签订的合同数量下降了25%。Daryl Fairweather在接受采访时说：“旧金山的房价是因为有科技人员在这工作而变得如此昂贵。 当地时间8月19日，美国财政部宣布，将10年至20年期以及20年至30年期名义国债的流动性支持回购操作规模至少提高一倍，由此前每次最高20亿美元提高至至少40亿美元，并于9月9日起实施。然而疫情和远程工作削弱了科技公司与该地区的联系。”由于飙升的借贷成本降低了人们的负担能力，而卖家仍然不愿降价，美国各地的房屋销售都已刹车。消息公布后，美债收益率明显回落，30年期美债收益率一度下降约10个基点。
八 | 旧金山受到了沉重打击 ，因为其工人仍然不愿回到办公桌前，落后于其他主要都市区的复工率，并促使该市许多餐馆和零售商关闭。 但市场的乐观情绪并没有持续太久。全球房价下滑才刚刚开始 虽然到目前为止的房地产衰退还没有接近2008年金融危机的水平，但对于希望在不引发深度衰退的情况下抑制通胀的央行官员来说，房地产市场的数据是一个关键变量。 在市场人士看来，美国财政部回购更多是针对长期国债市场的流动性和久期结构进行调整，并不能从根本上减少美国财政赤字和债务规模。美国政府长期融资需求如果没有发生实质性变化，长端国债供需关系就难以通过有限规模的回购操作得到根本改变。 事实上，美国财政部此次回购规模即使翻倍至每次至少40亿美元，相较于超过40万亿美元的联邦债务规模仍然有限。目前，澳大利亚、新西兰和加拿大等泡沫市场已经面临两位数的房价下跌，但经济学家认为全球房价下滑才刚刚开始。美国财政部自身也强调，此次措施的主要目的在于为长期国债市场提供更多流动性支持。据媒体，法政大学的Hideaki Hirata表示：“我们将在2023年和2024年观察到全球同步的房地产市场下滑。”平田英明曾是日本央行经济学家，他警告说，今年大幅加息对家庭的全面影响还需要时间才能显现出来。 而最新传出的TGA资金安排，则让市场开始从另一个角度审视美国财政部回购的政策空间。 当地时间8月24日，CNBC报道称，美国财政部正在考虑动用规模接近1万亿美元的TGA资金，为不断扩大的美债回购计划提供资金。彭博经济学家Niraj Shah表示：
“如果央行收紧过度，软着陆的前景就会减弱。在波兰，随着利率的上升，一些借款人的每月还款翻了一番。波兰政府今年早些时候表示，允许波兰人暂停还款长达8个月。高盛等机构则认为，即使回购规模进一步扩大，也很难真正改变长期利率的定价，因为当前推动长端收益率上行的核心因素仍是财政赤字、国债供给以及通胀压力。 东方汇理资产管理投资研究院亚洲高级投资策略师姚远表示，财政赤字、债务规模以及AI企业大规模举债带来的资金需求，并未因为财政部的回购操作而发生根本改变。“即便短期经济降温或财政干预能够带来阶段性缓和，结构性供需矛盾并未消除，长端利率依旧存在上行压力”。 因此，接下来市场的目光开始转向美联储。
九 | 报道援引美财政部高级官员的话称，美国财政部可能从现金储备中拿出部分资金回购收益率较高的旧国债，但目前尚未明确具体规模和时间。 如果这一安排最终落地，意味着美国财政部用于回购的资金来源可能并不局限于此前公布的操作规模，市场对美国财政部“能买多少债”的想象空间也随之扩大。房价可能会更快地下跌，加剧并延长衰退。 但值得注意的是，华尔街机构并未因此明显改变对长端美债的判断。德意志银行认为，如果美国财政部最终动用TGA为回购提供资金，其对银行准备金和短期国债发行的影响可能基本相互抵消。
十 | ”
十一 | 8月27日至29日，杰克逊霍尔全球央行年会将举行。在银行业被迫计入约130亿兹罗提（27.8亿美元）的拨备后，抹去了银行的主要利润。瑞典曾是欧洲最热门的市场之一，自今年春季以来，该国房价已经下跌了约8%，多数经济学家目前预计降幅为15%。不断上升的利率也给在债券市场上大举借债以为运营融资的房地产公司带来压力，让投资者越来越担心它们是否有能力为这些债务再融资。沃什将于8月28日发表主题演讲，这也是沃什出任美联储主席后的年会首秀。英国的房价下跌也在加速。 路透社指出，在长端美债遭遇抛售、美国财政部介入市场的背景下，投资者希望从沃什的讲话中寻找美联储未来利率路径的更多线索，尤其关注其如何判断当前通胀压力、未来是否存在进一步收紧货币政策的可能，以及如何看待财政政策对债券市场的影响。
十二 | 据媒体的一项分析显示，在伦敦几乎一半的行政区，房价持平或下跌。
十三 | 汇丰控股公司警告称，英国正处于“房地产低迷的顶点”，未来一年的需求可能会下降20%。返回搜狐，查看更多责任编辑：
十四 | 海外通胀黏性、财政供给压力推升长端收益率，而国内通胀相对可控、货币政策维持适度宽松，共同支撑国内债市走出相对独立的行情。 因此，美债长端收益率高企对中国的影响，更多通过外需、汇率和跨境资金流动、货币政策以及企业融资等渠道传导。
十五 | 美国长端融资成本持续高企，会通过住房、消费和企业投资等渠道影响美国经济活动，最终体现为进口需求变化。
十六 | 摩根大通中国首席经济学家朱锋表示，中国制造业产业链完整、出口市场多元，具备一定韧性，但如果全球总需求持续收缩，中国出口仍将面临压力。 从市场结构看，2025年中国对美国出口约4200亿美元，而同期对东盟出口规模已经超过对美国。因此，美债长端收益率高企对中国出口的影响，更可能体现为美国需求变化带来的外需压力，而非单一市场受到冲击。 相比外需，汇率和跨境资金流动是更直接的金融传导渠道。目前美国10年期国债收益率约4.7%，中国10年期国债收益率约1.68%，中美利差约300个基点。
十七 | 理论上，这会增强美元资产的相对吸引力，并对人民币汇率形成压力。 但人民币汇率近期表现出较强韧性。8月21日，在岸、离岸人民币对美元汇率双双升破6.72关口，续创近3年半新高。长江大学经管学院教授马敬桂认为，这意味着人民币汇率的定价逻辑正在从单纯的“利差主导”向更加关注产业竞争力等基本面因素转变。
十八 | 因此，美债收益率高企对中国货币政策形成的更多是“外部约束”，而非方向上的决定因素。华泰证券认为，海外利率主要通过汇率和跨境资金流动约束国内降息节奏，而不是改变中国货币政策方向。中国央行也在《2026年第二季度中国货币政策执行报告》中表示，货币政策仍坚持“以我为主”。 对企业而言，影响则更加直接。美元债融资成本通常以美国国债收益率作为重要定价基准，美债长端收益率越高，企业发行长期美元债的融资成本也越高。
十九 | 这一变化已经体现在中资美元债市场。2026年上半年，中资美元债一级市场发行规模约816.8亿美元，同比下降33.1%。在美元融资成本长期处于高位的情况下，企业开始重新比较不同币种、不同市场的综合融资成本。 天风固收团队测算，目前美元债与点心债票面利率存在约180个基点的成本差。
| 美元融资成本上升，也使部分企业开始将目光转向离岸人民币债券等融资工具。 人民币融资迎来“替代窗口” 美元融资成本持续处于高位，正在给人民币跨境融资市场提供一个新的发展窗口。
| 联合资信主权部高级分析师张敏表示，2026年以来中美10年期国债收益率利差倒挂幅度超过200个基点，相较美元融资，人民币融资成本优势突出，提升了人民币债券在全球资本市场的吸引力。 这一成本差异已经开始体现在具体融资实践中。 8月5日，中国银行发行全市场首单“双期限”自贸离岸债，规模8亿元，其中9个月期限和365天期限各4亿元，票面利率分别为1.55%和1.58%。今年6月，中国银行已启动全市场首个自贸离岸债滚动发行计划，此次发行是该计划项下的第二期落地。截至8月12日，中国银行参与承销的自贸离岸债已达10只，承销金额超过40亿元，市场份额超过50%。 8月12日，中国银行协助上海电气环球资本有限公司发行15亿元人民币绿色自贸离岸债，期限3年、票面利率1.8%。这是全市场首单非金融企业自贸离岸债，并创下自贸离岸债市场单笔最大发行规模纪录。
| 该债券账簿峰值达191亿元，认购倍数超过12倍，发行利率较2.4%的初始价格指引收窄60个基点。 从发行主体来看，人民币跨境融资也正从金融机构向实体企业扩展。渣打银行中国及北亚区债务资本市场主管严守敬表示，随着美元融资成本上升，许多债券发行人正转向发行其他货币计价的债券，以获取较低借款成本，预计这一趋势将持续至今年年底。 与此同时，人民币跨境债券市场整体保持较快增长。 据《南华早报》8月24日报道，截至8月14日，由海外公司在中国香港发行的离岸人民币计价点心债券发行量达6830.4亿元，同比增长46%；由海外公司在中国内地发行的人民币计价熊猫债券发行量达1996.8亿元，同比增长80%。
| 高盛数据显示，2026年上半年熊猫债发行1600亿元，点心债发行3580亿元，发行节奏快于2022年至2025年同期。 明明表示，随着债券通、沪深港通等互联互通机制不断完善，熊猫债、点心债市场扩容提速，境外机构持有人民币债券的规模也在增长。叠加自贸离岸债等产品不断创新，人民币跨境融资市场的参与主体和产品类型进一步丰富。 不过，分析指出，与全球规模庞大的美元债市场相比，人民币跨境债券市场仍存在明显差距。
| 美元债目前仍拥有全球较大的投资者基础、较高的流动性以及成熟的定价体系，企业选择融资币种还需要综合考虑收入币种、资金用途、汇率风险、投资者基础以及债券市场流动性等因素。因此，当前人民币债券对美元债的“替代”更多体现为边际替代和结构性补充，而非全面替代。但对于中国企业而言，自贸离岸债、点心债、熊猫债等产品的持续扩容，也使企业可以根据自身资金需求和风险管理能力，在不同币种、不同市场之间重新配置融资结构。（文章来源：国际金融报）。
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Published on:06:50:43